Wat begon als een particulier initiatief van een architect met een houtbouwconcept, groeide uit tot een toonaangevend pioniersproject voor de Maasstad. Om het plan aan de Dordtsestraatweg daadwerkelijk van de grond te krijgen, zocht de initiatiefnemer samenwerking met New Industry later ook de Rotterdamse bouwende ontwikkelaar VORM.

Het doel was vanaf dag één ambitieus: een compact, circulair houtbouwcomplex van 38 woningen realiseren in een gebied dat volop in transformatie is. Maar de route naar de uiteindelijke start bouw eind 2024 vroeg van alle betrokkenen het uiterste.

Het spanningsveld: duurzaamheid versus betaalbaarheid

Houtbouw brengt specifieke ontwerp- en kostenuitdagingen met zich mee; zeker wanneer een traditioneel schetsontwerp moet worden vertaald naar een efficiënte modulaire bouwmethode. Tel daar de gemeentelijke ambities op het gebied van klimaat, mobiliteit en beeldkwaliteit bij op, en de businesscase komt al snel onder druk te staan.

„Kostentechnisch was het buitengewoon ingewikkeld, juist door dat betaalbare segment,” schetst Annemiek Groenewoud-Eenhuizen van de gemeente Rotterdam. „Als gemeente heb je te maken met een stapeling van beleidseisen: mobiliteit, riolering, welstand en circulariteit. Die zijn stuk voor stuk legitiem, maar ze leveren ook een stapeling van kosten op. Als je dan betaalbaar wilt bouwen, dwingt dat je om scherpe keuzes te maken en te prioriteren.”

Aldo de Vries (VORM) herkent dit dilemma uit de dagelijkse praktijk:

„Iedereen wil meer dan het wettelijke minimum van het Bouwbesluit. Maar als je alles tegelijk wilt, realiseer je uiteindelijk niets. Bij Timber hebben we gezamenlijk de stip op de horizon gezet: duurzame houtbouw én betaalbaarheid stonden onvoorwaardelijk bovenaan. Dat betekende dat we op andere vlakken moesten durven bewegen.”

Concessies die het verschil maken

Om het project financieel en ruimtelijk haalbaar te houden, was flexibiliteit aan de formele ontwerptafel noodzakelijk. Oorspronkelijk voorzag het plan in een kostbare, half verdiepte parkeergarage. De gemeente besloot die eis toch te laten vallen.

In plaats daarvan kwamen er parkeerplaatsen en een royale fietsenstalling op het maaiveld. Om te voorkomen dat dit ten koste zou gaan van een levendige plint – een belangrijk stedenbouwkundig speerpunt van de gemeente – kwamen VORM en Rotterdam tot een creatieve oplossing: er werd een gemeenschappelijk atelier annex ‘huiskamer’ ontworpen voor de bewoners, geflankeerd door twee hoekappartementen op de begane grond. Zo bleef de sociale interactie met de straat behouden zonder onbetaalbare ondergrondse constructies.

Ook aan de kant van de ontwikkelaar werden flinke risico’s genomen. Door de gewijzigde landelijke regelgeving voor de huursector en het afhaken van beleggers, werd het oorspronkelijke plan voor middenhuur op het laatste moment omgezet naar betaalbare koop. VORM besloot bovendien op eigen risico te starten met de bouw, zonder te wachten op de gebruikelijke verkoopdrempel van 70 procent.

De doorbraak: het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Toen de woningen eenmaal in de verkoop gingen, bleek de lokale markt contextgevoelig. Rotterdam-Zuid transformeert stap voor stap van een gemengd werk- en zorggebied naar een volwaardig gevarieerd woonmilieu, maar voor kopers van buiten de wijk is er nog altijd een drempel om in te stappen. De verkoop verliep daardoor trager dan verwacht.

VORM bracht de regeling van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (KoopStart) in stelling. Met succes: inmiddels wordt circa 80 tot 90 procent van de betaalbare woningen in het project met deze regeling verkocht. Starters die op eigen kracht net buiten de boot vielen, kregen hierdoor alsnog toegang tot een duurzame nieuwbouwwoning.
Cruciaal hierbij was de bestuurlijke lenigheid van de gemeente Rotterdam. Waar sommige gemeenten star vasthouden aan hun eigen formats voor zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebedingen – en daarmee de inzet van landelijke betaalbaarheidsinstrumenten blokkeren – koos Rotterdam voor de inhoud.

„We hebben op beleidsniveau gekeken naar de achterliggende belangen,” licht Groenewoud-Eenhuizen toe. „Die bleken binnen de KoopStart-voorwaarden van het NFBK minstens zo goed geborgd als in onze eigen modelovereenkomsten. We wilden dat deze woningen beschikbaar kwamen voor de doelgroep, dus hebben we snel geschakeld om het mogelijk te maken.”

„Die Rotterdamse mentaliteit van ‘niet lullen maar poetsen’ heeft het project gered,” vult De Vries aan. „In andere gemeenten zien we helaas nog te vaak dat juridische formuleringen het doel gijzelen. Rotterdam begreep dat we hetzelfde doel nastreefden en durfde mee te bewegen.”

Lessen voor gemeenten en ontwikkelaars

Met de geplande oplevering rond de bouwvak van 2027 levert Timber waardevolle lessen op voor de landelijke bouw- en woonopgave:

• Integreer het bouwsysteem vanaf de eerste schets: Traditioneel ontwerpen en dat achteraf proberen te 'vertalen' naar hout of modulaire bouwunits leidt tot meerkosten. Ontwerp direct vanuit het gekozen industriële prefab-systeem om de kostenbeheersing vanaf dag één te borgen.
• Durf te snoeien in de stapeling van ambities: Wie én maximale duurzaamheid, én een ondergrondse parkeergarage, én de hoogste welstandseisen én betaalbare prijzen eist, organiseert zijn eigen stilstand. Bepaal samen de absolute prioriteiten en durf op secundaire wensen water bij de wijn te doen.
• Harmoniseer lokale regels met landelijke instrumenten: Instrumenten zoals die van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen functioneren alleen optimaal als gemeenten bereid zijn hun eigen lokale verkoopvoorwaarden soepel af te stemmen op landelijke standaarden.
• Blijf praten vanuit het gezamenlijke doel: Zowel de gemeente als de marktpartij hadden hetzelfde maatschappelijke belang: betaalbare woningen toevoegen aan de stad. Juist op momenten dat de businesscase vastliep, zorgde die gezamenlijke drive voor pragmatische doorbraken.

Timber toont aan dat duurzaam pionieren en sociale toegankelijkheid elkaar niet hoeven uit te sluiten, mits overheid en markt elkaar durven vasthouden wanneer het schuurt. Daarmee vormt het project niet alleen een aanwinst voor Rotterdam-Zuid, maar ook een schaalbare blauwdruk voor de rest van Nederland.

Momenteel wordt Timber in de fabriek geproduceerd en het plan wordt rond de bouwvak van 2027 opgeleverd. Er zijn nog enkele appartementen te koop. Wie interesse heeft, kan hier terecht voor meer informatie.